Taux immobilier : comment obtenir le meilleur taux pour un achat immobilier ?
Si vous souhaitez effectuer un achat immobilier, la notion de taux immobilier vous évoque sans doute quelque chose. Le taux immobilier est tout simplement le taux du crédit immobilier, fixé librement par l’établissement bancaire.
Une chose est sûre, le taux immobilier dépend surtout de la situation de l’emprunteur. Folhomee revient sur la composition du taux immobilier et vous donne les clés pour pouvoir obtenir le meilleur taux avant l’achat de votre bien.
Qu’est-ce que le taux immobilier ?
Le taux immobilier désigne le pourcentage d’intérêts à payer par les emprunteurs pour un crédit immobilier.
Autrement dit, le taux immobilier est indiqué dans toutes les offres et contrats de crédit. Le taux immobilier entre dans le calcul du TAEG, pour Taux Annuel Effectif Global : c’est le coût total du crédit, tous frais compris. Celui-ci peut se définir librement par l’établissement bancaire, avec un plafond fixé par la Banque de France.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le Taux Annuel Effectif Global comprend également d’autres frais qu’il convient d’aborder : frais de dossier, commissions, primes d'assurances...
En somme, la globalité des frais inclus dans les intérêts du crédit. Si l’objectif est d’emprunter pour un achat immobilier, il convient de soigner son profil d’emprunteur pour pouvoir bénéficier du meilleur taux. En effet, le taux immobilier dépend du profil de chaque demandeur.
Le taux dépend du profil de l'emprunteur
Concrètement, plus le profil de l’emprunteur est soigné (pas de crédits en cours, bonne situation financière, bonne tenue des comptes personnels, pas de découvert, apport suffisant, etc …), plus le taux devient intéressant.
En d’autres termes, le taux immobilier reflète donc plus ou moins la bonne volonté de la banque à vouloir prêter de l’argent.
De toute évidence, un établissement bancaire est plus réticent à accorder un crédit immobilier à un acheteur avec une situation financière compliquée et avec un apport personnel moindre. Certains profils peuvent donc bénéficier d’un taux immobilier relativement haut.
Ainsi, le calcul du taux immobilier se fait selon plusieurs critères :
Durée de l'emprunt
(plus la durée du prêt sera longue, plus le taux sera élevé)
Le profil de l'emprunteur
Le taux de l'OAT
(Obligation Assimilable du Trésor)
La composition du taux immobilier
Tous les biens ne sont pas éligibles au dispositif loi Pinel.
Folhomee vous présente les conditions d'éligibilité et les zones géographiques concernées par ce type d'investissemeent immobilier locatif. Pour tous savoir sur le dispositif Pinel, des biens éligibles aux zones concernées, c'est ici.
La durée de l’emprunt : un facteur déterminant du taux immobilier
Le premier facteur entrant en ligne de mire dans le calcul du taux immobilier est la durée de l’emprunt.
En effet, plus l’emprunt s’étale dans le temps, plus la banque propose un taux élevé. Les emprunteurs peuvent ainsi choisir une période allant de 5 à 25 ans pour rembourser leur crédit immobilier.
Concernant le taux immobilier, celui-ci se trouve donc au plus haut lorsque l’emprunt se rembourse sur 25 ans.
En effet, plus l'emprunt s'étale dans le temps plus la banque propose un taux élevé. Les emprunteurs peuvent ainsi choisir une période allant de 5 à 25 ans pour rembourser leur crédit immobilier.
C’est intéressant pour augmenter son budget afin d’acheter un bien immobilier plus cher, mais, comme précisé précédemment, le taux immobilier sera bien plus important.
Quoi qu’il en soit, la durée de l’emprunt est probablement le critère qui détermine le plus le taux immobilier.
Le profil emprunteur à soigner pour un meilleur taux immobilier
Le deuxième facteur déterminant pour le taux immobilier est évidemment le profil emprunteur.
En réalité, plusieurs critères peuvent être cités pour établir le profil emprunteur. On retrouve notamment l’apport personnel
C’est la somme d’argent minimale dont doit disposer l’emprunteur pour pouvoir réaliser son achat immobilier.
Pour un crédit immobilier, il est recommandé de pouvoir justifier d’un apport de 10% du prix du bien, minimum.
À noter que l’apport personnel n’est pas obligatoire pour demander un crédit, mais très peu d’établissements bancaires accordent d’emprunt sans.
Autre élément important dans votre profil emprunteur : vos revenus
De toute évidence, un emprunteur avec de faibles revenus posera davantage de difficultés à la banque, qui pourra alors proposer un taux moins intéressant, voire refuser le prêt immobilier.
Dans ce cas, certains dispositifs permettent aux primo accédants d’obtenir des crédits immobiliers à taux zéro.
→ Les revenus sont calculés par la banque grâce au taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35% du revenu net annuel.
D'autres éléments comptent
Les habitudes financières, les crédits en cours (même les petits crédits conso) sont également des points sur lesquels l’établissement bancaire va se concentrer pour accorder le crédit et déterminer le taux immobilier.
Évidemment, la pertinence de l’achat immobilier est aussi un élément important : il faut que l’investissement soit en adéquation avec le mode de vie de l’emprunteur. Le projet doit faire sens et le bien immobilier convoité doit avoir un potentiel de revente.
Pour résumer, le profil emprunteur reste tout de même très subjectif et dépend essentiellement de l’établissement bancaire. Voilà pourquoi il convient d’aller toquer à plusieurs portes avant de valider une demande de prêt.
Assurances, frais de garantie, frais de dossier… les composantes du TAEG
Comme précédemment évoqué, le taux immobilier est une composante du TAEG, à savoir le taux global du crédit immobilier.
Le Taux Annuel Effectif Global comprend également d’autres frais qu’il convient d’aborder :
- Frais de dossier propres à chaque banque
- Assurances obligatoires
- Frais de courtage
- Contreparties contractuelles
La durée de l’emprunt : un facteur déterminant du taux immobilier
Les frais appliqués sur le taux immobilier dépendent encore une fois de l’établissement bancaire sélectionné.
Ce dernier peut appliquer les frais qu’il souhaite, tant que le taux immobilier ne dépasse pas le seuil fixé par la Banque de France. Tous ces frais constituent le taux immobilier global (TAEG), à savoir le coût total de l’emprunt immobilier.
Les frais susmentionnés peuvent être négociés par les emprunteurs. C’est même largement recommandé. Pour ce faire, il convient de faire appel à un courtier, un professionnel expérimenté dans ce genre de procédures.
Comment faire pour obtenir le meilleur taux pour un achat immobilier ?
À présent que les bases du taux immobilier ont été posées, Folhomee vous propose des conseils pour optimiser votre taux d’emprunt.
Pour ce faire, la première chose à faire est de soigner son profil emprunteur. Il convient de poser tous les éléments précédemment évoqués sur la table, et voir ce qui peut être amélioré pour séduire davantage les banques. Pour rappel, les éléments les plus importants pour un crédit immobilier sont :
L’apport personnel
et la liquidation des crédits en cours
Le taux d’endettement
L’appel à un courtier
pour négocier les meilleurs frais.
→ 1.
Fournir un apport personnel de 10%
→ 1.
Fournir un apport personnel de 10%Pour pouvoir obtenir un crédit immobilier, il est vivement recommandé de pouvoir justifier d’un apport personnel d’au moins 10% du prix d’achat du bien immobilier.
Bien que cela ne soit pas obligatoire, les banques sont de plus en plus réticentes à accorder un crédit si les emprunteurs ne peuvent pas fournir d’apport. À vrai dire, l’apport personnel est une condition sine qua non pour l’obtention d’un prêt immobilier. De toute évidence, plus l’apport personnel est important, plus le taux immobilier sera intéressant.
Il convient tout de même de s’adresser à plusieurs banques afin d’obtenir différents taux immobiliers, les comparer et ainsi pouvoir choisir convenablement.
→ 2.
Liquider les crédits conso en cours
→ 2.
Liquider les crédits conso en coursLes crédits de consommation sont monnaie courante, tout le monde emprunte au moins une fois dans sa vie, peu importe le motif.
Dans le cadre d’un achat immobilier, mieux vaut liquider tous ses crédits conso avant de se lancer dans la course au prêt immobilier. Le taux immobilier sera effectivement d’autant plus intéressant si la banque constate une situation financière stable, sans endettement quel qu’il soit. Certains établissements bancaires plus stricts peuvent même refuser d’accorder un prêt immobilier sous prétexte que d’autres crédits n’ont pas été remboursés totalement.
Un compte en banque qui n’est pas associé à un emprunt a donc plus de chances d’obtenir un crédit pour un bien immobilier.
→ 3.Avoir une bonne tenue de ses comptes personnels
Afin d’obtenir un meilleur taux, il convient d’avoir une bonne tenue de ses comptes personnels. Cela signifie donc réussir à épargner tous les mois et ne pas se retrouver en négatif.
De plus, un facteur très important et déterminant du taux immobilier et surtout de la possibilité d’avoir droit à un prêt immobilier, est le taux d’endettement. Aujourd’hui, les banques doivent respecter le seuil des 35% d’endettement. Avant de formuler une demande de crédit immobilier, il est donc important de connaître son taux.
Pour calculer son taux d’endettement, c’est très simple : il suffit de se baser sur ses revenus nets imposables, ainsi que sur les éventuels crédits en cours.
À noter que certaines personnes peuvent dépasser légèrement le taux d’endettement recommandé, en justifiant d’une situation financière responsable. Pour ce faire, il est nécessaire d’être 100% transparent sur ses relevés de compte. Cela concerne néanmoins une minorité des prêts (environ 20%).
→ 4.Faire appel à un courtier en prêts immobiliers pour obtenir le meilleur taux
Les courtiers immobiliers sont spécialisés dans la recherche des meilleurs crédits immobiliers, avec les meilleurs taux.
Si la négociation n’est pas forcément votre point fort, l’appel à un professionnel est vivement recommandé.
Le courtier immobilier monte un dossier très complet en fonction de votre profil emprunteur et contacte plusieurs établissements bancaires adaptés à votre profil pour dénicher le meilleur crédit immobilier.
À vrai dire, faire appel à un courtier immobilier augmente considérablement vos chances de pouvoir obtenir un financement avec un taux immobilier avantageux.
Folhomee vous met en lien avec une liste de partenaires pouvant vous accompagner dans votre recherche de financement immobilier.
