Comprendre la fiscalité de l’immobilier neuf

Devenir propriétaire d’un bien immobilier implique d’être soumis à un système d’imposition particulier.

Que ce soit au niveau de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, de l’IFI ou de vos revenus locatifs, vous êtes amenés à payer des impôts. De nombreux dispositifs vous permettent néanmoins de défiscaliser, ou du moins d’alléger vos factures fiscales, notamment dans l’immobilier neuf. Afin d’en savoir plus pour investir intelligemment, Folhomee revient sur les différents aspects de la fiscalité immobilière.

Fiscalité immobilière chez Folhomee
Folhomee, agrégateur expert en immobilier neuf

La fiscalité de l’immobilier, comment ça marche ?

Dans un premier temps, il convient d’aborder les bases de la fiscalité immobilière.

En effet, les propriétaires français doivent s’acquitter d’un certain nombre d’impôts en fonction de leur situation. Aujourd’hui, quatre impôts peuvent notamment être mentionnés : taxe d’habitation, taxe foncière, Impôt sur la Fortune Immobilière et impôts liés aux revenus locatifs.

La taxe d’habitation, un impôt voué à disparaître

La fiscalité de l’immobilier comprend tout d’abord la taxe d’habitation.

Cet impôt est redevable par tous les propriétaires qui résident dans leur logement, ainsi que par tous les locataires. Comme son nom l’indique, cette taxe permet de couvrir l’occupation d’un logement. La taxe d’habitation se présente comme un impôt local. Elle est donc définie en fonction de la localisation du logement, ainsi que selon ses caractéristiques.

Ainsi, voici comment s’effectue le calcul de la taxe d’habitation :

  • Calcul sur la valeur locative nette → celle-ci est égale à la valeur locative cadastrale. Dans le cas où il s’agit d’une résidence principale, cette valeur est diminuée par des abattements obligatoires ou facultatifs en fonction de la situation fiscale ;
  • Addition des taux votés par la commune concernée.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, la taxe d’habitation peut ne pas être redevable, notamment lorsque le logement est loué à une tierce personne. Quoi qu’il en soit, la taxe d’habitation est vouée à disparaître progressivement. Certains ménages ne la paient d’ailleurs plus. D’ici 2023, la taxe d’habitation sera totalement supprimée.

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La taxe foncière à payer par tous les propriétaires

On ne peut pas aborder la fiscalité de l’immobilier sans parler de la taxe foncière.

Cet impôt est redevable par tous les propriétaires d’un appartement ou d’une maison localisé en France, et ce chaque année.

La taxe foncière est récoltée par les collectivités territoriales et permet donc de financer de nombreux services publics locaux.

Le calcul de la taxe foncière d’un bien immobilier se fait en fonction de la valeur locative cadastrale : c’est le potentiel locatif du logement, dans l’hypothèse où celui-ci serait loué par le propriétaire.

À cette base de calcul, s’ajoute un taux déterminé chaque année par les collectivités territoriales. Pour le calculer, plusieurs paramètres sont pris en compte : surface du logement, état de l’appartement ou de la maison, environnement…

Les impôts liés aux revenus locatifs

De nombreux propriétaires sont concernés par les impôts liés aux revenus locatifs.

En effet, l’investissement dans un bien immobilier se fait bien souvent pour en tirer les bénéfices de la location. De toute évidence, les revenus locatifs sont également soumis à la fiscalité de l’immobilier : tous les revenus tirés des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas, il convient de distinguer deux types de locations :

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Location meublée

Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux

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Location non meublée

les loyers perçus relèvent de revenus fonciers.

Sur ces deux types de location, peuvent se choisir deux régimes d’imposition distincts, à sélectionner en fonction des revenus locatifs perçus :

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Régime micro-foncier ou micro-BIC

Ce régime permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30 ou 50% sur les revenus locatifs

actualRegime-rental

Régime réel

Ce régime permet de déduire les charges du propriétaire (emprunt, travaux, charges, etc) des recettes encaissées.

Le régime réel s’applique de plein droit dans le cadre d’une location non meublée, lorsque le montant annuel des loyers est supérieur à 15 000 €. Concernant la location meublée, le régime s’applique lorsque les loyers annuels dépassent les 70 000 €.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière en cas de patrimoine immobilier

L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne uniquement les personnes ayant un patrimoine immobilier de 1,3 millions d’euros ou au-delà.

Autrement dit, seul le patrimoine immobilier entre en compte pour le calcul de l’impôt, ce qui n’était pas le cas anciennement avec l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Plus concrètement, le patrimoine immobilier est imposable à partir de 800 000 €, en fonction d’un barème allant de 0% (800 000 €) à 1,5% (plus de 10 000 000 €). Cette fiscalité de l’immobilier ne concerne donc qu’une petite partie des propriétaires français.

À noter que l’Impôt sur la Fortune Immobilière peut être réduit par le biais de dons à des associations, ou bien via des placements pour la protection de forêts ou de vignobles, par exemple.

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La fiscalité de l’immobilier neuf : bénéficier d’avantages fiscaux

À présent que les bases de la fiscalité immobilière sont posées, il convient de s’intéresser plus précisément à la fiscalité de l’immobilier neuf.

En investissant dans le neuf, vous pouvez effectivement bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Loi Pinel, Censi-Bouvard…

Quels dispositifs vous permettent d’optimiser votre fiscalité immobilière ?

La loi Pinel pour réduire ses impôts

Le principe de la loi Pinel est relativement simple : il concerne les acheteurs d’un bien immobilier neuf éligible afin de le louer sur une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans.

De plus, le bien immobilier concerné par le dispositif Pinel doit être non meublé.

Pendant la période de location du logement, le propriétaire bénéficie d’une réduction de ses impôts, en fonction de la somme investie dans le bien et de la durée d’engagement du contrat locatif.

Globalement, la loi Pinel vous permet de profiter d’une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien immobilier sur 12 années.

Voici un exemple :

Calcul de fiscalité

*

Calcul du loyer :

• Coefficient multiplicateur : ( 19 / surface (40m2) + 0,7 ) = 1,175

• Barême Pinel : Lyon est en zone A = 13,04

→ Calcul du plafond de loyer 40m2 x 1,175 x 13,04 = 688,12 €

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Le dispositif Censi-Bouvard, ou LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard est prévu pour l’investissement locatif dans les résidences séniors ou étudiantes.

L’objectif est d’investir dans un appartement meublé au sein d’une résidence pour séniors ou d’une résidence étudiante, en s’engageant à louer le bien. De cette manière, l’acheteur peut bénéficier du cadre fiscal LMNP, à savoir le cadre des loueurs en meublé non professionnels.

Le dispositif Censi-Bouvard comporte notamment 3 avantages en termes de fiscalité de l’immobilier neuf :

  • Récupération totale de la TVA au bout de 20 ans
  • Réduction des impôts de 11%
  • Cadre fiscal avantageux qui permet de déduire les charges liées à l’investissement du bien et celles liées à l’investissement dans le mobilier de l’appartement.

À noter que pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de louer l’appartement pendant minimum 9 ans.

N’attendez pas trop longtemps si vous souhaitez investir pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, celui-ci n’est pour l’instant valable que jusqu’à la fin de l’année 2022.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf ?

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En résumé, la fiscalité de l’immobilier neuf est globalement très intéressante.

Les propriétaires peuvent bénéficier de nombreux dispositifs pour défiscaliser.

En prime, investir dans un bien immobilier neuf permet aux propriétaires d’être exonérés pendant 2 ans de la taxe foncière. Cette exonération peut être reportée à 7 ans dans le cadre de l’achat d’un logement à hautes performances énergétiques.

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Folhomee vous accompagne dans votre projet immobilier.

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