Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier

Vous cherchez à investir dans l’immobilier ? Sachez que vous pouvez peut-être bénéficier d’un des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Afin d’encourager de plus en plus de personnes à investir, l’État a mis en place des avantages fiscaux.

La plupart de ces avantages permettent de capitaliser tout en réduisant le montant de ses impôts. Aujourd’hui, trois principaux dispositifs existent : Pinel, Censi-Bouvard et la location LMNP. En outre, d’autres dispositifs moins connus, car plus particuliers, permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux, à savoir les lois Malraux et Monuments Historiques. Folhomee revient sur tous les dispositifs de défiscalisation immobilière.

Dispositif de defiscalisation
Folhomee, agrégateur expert en immobilier neuf

Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur ?

Aujourd’hui, de nombreux dispositifs permettent de défiscaliser dans le cadre d’un investissement immobilier. Les 3 principaux sont la loi Pinel, l’investissement Censi-Bouvard et le statut LMNP.

Chaque dispositif demande de respecter certaines conditions, chacun correspond donc à un type d’investisseur. Quoi qu’il en soit, ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts.

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Loi Pinel :

Profiter de la défiscalisation en investissant dans le neuf

Le dispositif de défiscalisation le plus connu dans le domaine de l’immobilier est la loi Pinel.

Ce dispositif permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf dans le but de le louer pour obtenir des avantages fiscaux.

Les conditions d'un investissement Pinel

Pour pouvoir profiter de ce dispositif, les bénéficiaires doivent remplir un certain nombre de conditions, notamment liées au bien concerné :

  • les loyers doivent être plafonnés, et le bien doit être localisé dans l’une des zones prévues dans le cadre du dispositif Pinel
  • le bien que vous convoitez doit donc être situé dans les zones A, A bis ou B1
  • la location du bien doit se faire avec un contrat d’une durée minimale de 6 ans

La location peut également s’étaler sur 9 ou 12 ans. Selon la durée de la location du bien, les bénéficiaires défiscalisent à hauteur de 21% du prix de l’investissement, pour un prix d’achat de 300 000 € maximum. Au-delà de cette somme, la loi Pinel ne permet pas de défiscaliser.

Concrètement, le dispositif Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 63 000€

Concrètement, le dispositif Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 63 000€

Les plafonds de prix pour l’allègement de la TVA
→ Voir le détail des zones Pinel

Statut LMNP : déduction du déficit foncier

Les loueurs en meublé non professionnel, ou LMNP, peuvent déduire leur déficit foncier ainsi que les charges liées à leur bien. De plus, le statut LMNP permet potentiellement de bénéficier d’une exonération de plus-value.

Dans le cadre du statut LMNP, les loueurs peuvent déduire la totalité de leurs charges foncières du revenu global. Pour rappel, le statut LMNP implique de choisir parmi deux types de régimes :

Le régime micro-foncier ou micro-BIC

qui permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30 ou 50% sur les revenus locatifs

Le régime réel

qui permet de déduire les charges du propriétaire (emprunt, travaux, charges, etc) des recettes encaissées.

En optant pour le régime réel, les charges liées aux murs et au mobilier peuvent faire l’objet d’amortissements.
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser les 23 000 €.

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Censi-Bouvard :

Défiscalisez grâce à la location meublée en résidence service

Le dispositif Censi-Bouvard est également très intéressant du point de vue de la défiscalisation. En réalité, il s’agit d’un complément du statut LMNP.

Les bénéficiaires de Censi-Bouvard obtiennent une réduction d’impôt et une récupération de la TVA grâce à un logement neuf meublé, situé en résidence étudiante ou en résidence pour séniors, par exemple.

Les conditions d'un investissement Censi-Bouvard

Pour pouvoir profiter de la défiscalisation, les loueurs doivent proposer leur bien à la location pendant minimum 9 ans. De plus, le prix du logement ne doit pas dépasser les 300 000 €, afin de pouvoir optimiser le montant à défiscaliser.

Au niveau des avantages fiscaux, les bénéficiaires de Censi-Bouvard peuvent réduire leur impôt jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien, et ce avec une récupération de la TVA de 20%.


Tout comme le dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard peut concerner un grand nombre d’investisseurs et leur permettre de profiter d’une défiscalisation non négligeable.

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D’autres dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Deux autres dispositifs de défiscalisation viennent compléter la liste : les lois Malraux et Monuments Historiques.

Ces lois permettent d’investir dans de l’immobilier ancien en bénéficiant d’avantages fiscaux relativement intéressants. D’un côté, la défiscalisation est basée sur les travaux effectués sur un bien donné, de l’autre, les avantages fiscaux concernent exclusivement les biens immobiliers classés Monuments Historiques.

Loi Malraux : la défiscalisation par les travaux

La loi Malraux est un dispositif créé en 1962 et vise particulièrement la restauration de bâtiments anciens à caractère historique. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 30% des dépenses entreprises pour les travaux.

La défiscalisation grâce au dispositif Malraux dépend de la zone géographique du bien immobilier à rénover :

  • 22% pour les bâtiments situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou en Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)
  • jusqu’à 30% pour les immeubles en SPR situés dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé avec une forte concentration de bâtiments anciens dégradés.

Le dispositif Malraux est très intéressant, mais demande de respecter un cahier des charges très strict pour pouvoir en bénéficier :

Restauration de l’ensemble du bâtiment

Demande d’autorisation auprès du Préfet pour les travaux.

Location de logements à titre de résidence principale pendant minimum 9 ans.

Mise en location du bien dans l’année suivant la date de fin des travaux.

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Loi Monuments Historiques

Rénovation de monuments historiques pour défiscaliser

Les propriétaires de biens classés Monuments Historiques peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils décident de rénover ces bâtiments.

Contrairement au dispositif Malraux, la loi Monuments Historiques ne demande pas de louer le bien en question, et les bénéficiaires ne sont pas soumis à un plafond de dépenses pour les rénovations. En revanche, pour pouvoir profiter de la défiscalisation, les propriétaires doivent conserver leur bien pendant au moins 15 ans.

Une défiscalisation à 100%

Avec la loi Monuments Historiques, le coût des travaux et les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100% des revenus imposables.

Par ailleurs, le déficit généré est également déductible du revenu global, sans limites.

Ce dispositif est donc particulièrement intéréssant puisqu'il permet de défiscaliser à 100%.

Néanmoins, les investissements de ce type demeurent relativement rares, et ne sont pas forcément à la portée de tous.

Folhomee, agrégateur expert en immobilier neuf

Vers quel dispositif de défiscalisation me tourner ?

Le choix du dispositif de défiscalisation dépend tout simplement du profil de l’investisseur.

Pour faire un choix avisé, il est donc vivement recommandé de s’informer précisément sur les conditions d’admissibilité. En revanche, les dispositifs pour inciter à investir dans l’immobilier neuf touchent une plus grande partie de la population. D’autant plus que ces dispositifs, notamment Pinel, peuvent être cumulés avec les différents prêts d’aide à l’acquisition, comme le PTZ, par exemple.

Folhomee se tient à votre disposition

Nous sommes la pour nous conseiller et vous informer sur les différents dispositifs, ainsi que sur des biens qui peuvent correspondre à votre recherche d'investissement.

Quoi qu’il en soit, les dispositifs de défiscalisation sont nombreux et permettent tous de récupérer une partie du prix du bien.

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