Aider un enfant ou un proche à se loger, surtout dans un contexte où les loyers sont élevés, peut paraître tout à fait légitime.
Mais attention, sur le plan fiscal, cette générosité peut être mal perçue. Et les conséquences peuvent être lourdes si certaines règles ne sont pas respectées.
Un cas concret, aux conséquences coûteuses
On va prendre l’exemple d’un retraité vivant à Paris. Souhaitant aider son fils, il lui loue son deux-pièces pour 400 euros par mois. Un loyer largement inférieur à celui du marché.
Il pense faire les choses correctement. Il déclare les revenus, continue de déduire ses charges et reste persuadé d’être en règle. Pourtant, au bout de trois ans, il reçoit un redressement fiscal de 10 000 euros, dont 2 000 euros de pénalités.
Pourquoi une telle sanction ? Selon le fisc, ce loyer est trop faible. D’après les références du marché, ce logement aurait dû se louer autour de 1 200 euros mensuels.
L’administration considère donc que les 800 euros manquants chaque mois représentent un revenu dissimulé. Elle réévalue les revenus fonciers et applique ses barèmes sans tenir compte des liens familiaux.
Ce que le fisc reproche vraiment
Le cœur du problème ne réside pas seulement dans le montant du loyer. Ce qui dérange surtout est le fait de continuer à appliquer les déductions fiscales comme si le bien était loué au prix du marché.
En effet, certaines charges (travaux, copropriété, taxes…) sont déductibles uniquement si le logement génère des revenus « normaux« . Lorsque le loyer est jugé trop bas, ces déductions sont remises en cause.
L’administration fiscale considère alors qu’il y a un avantage fiscal industriel. Et même si elle reconnaît la bonne foi du propriétaire, elle réclame les sommes dues. Ici, seules les sanctions ont été allégées, mais l’essentiel du redressement reste à payer.
Louer gratuitement : une solution à double tranchant
Autre possibilité : ne rien louer du tout. Dans ce cas, aucun revenu n’est déclaré, donc pas d’imposition. Mais attention, cela signifie aussi qu’aucune charge ne pourra être déduite.
Il faudra également renoncer à certains avantages fiscaux, comme la réduction d’assiette pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La règle est simple : soit le bien est loué à un tarif cohérent et donne droit à des déductions, soit il est prêté gratuitement et ne génère aucun avantage fiscal.
Il n’y a pas de compromis possible.
Trois précautions pour éviter les mauvaises surprises
- Faire une recherche des loyers du marché. Même pour un proche, le montant du loyer doit rester réaliste. Un tarif trop bas peut éveiller les soupçons.
- Opter pour la gratuité totale. C’est la solution la plus simple et la plus sûre… à condition de pouvoir assumer les charges sans loyer en retour.
- Demander conseil. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un notaire, un fiscaliste ou un expert-comptable. Mieux vaut prévenir que devoir faire face à un redressement.
Entre bonne volonté et règles fiscales strictes
Ce type de situation n’est pas rare. Beaucoup de propriétaires, en voulant simplement aider un proche, se retrouvent confrontés à des règles fiscales strictes.
Ce n’est pas la générosité qui est remise en cause mais la méconnaissance des textes. Malheureusement, le fisc ne tient pas compte des intentions, seuls les chiffres comptent.
Aujourd’hui, dans ce cas précis, l’appartement est toujours occupé par le fils, mais sans aucun loyer. Une mesure de précaution prise trop tard, après une sanction difficile à digérer.
Une expérience qui rappelle qu’en matière fiscale, mieux vaut toujours s’informer avant d’agir.
