Transmettre un bien immobilier à ses enfants sans se faire plomber par des frais exorbitants, c’est possible. Mais il faut savoir quand s’y prendre. Selon Maître Mathieu Fontaine, notaire expérimenté, il existe une fenêtre d’âge parfaite pour organiser cette transmission et optimiser les droits à payer.
Pourquoi transmettre entre 61 et 71 ans change tout
Transmettre son patrimoine, ce n’est pas seulement une question de générosité, c’est aussi une question de stratégie fiscale. Entre 61 et 71 ans, l’âge recommandé par les notaires, les propriétaires ont souvent une meilleure vision de leur patrimoine et profitent d’un cadre fiscal plus avantageux.
En effet, passé 60 ans, la valeur de la nue-propriété – c’est-à-dire la part du bien que les enfants vont recevoir – diminue fiscalement. Concrètement, plus on avance en âge, moins les droits de succession sont élevés. Par exemple, à cet âge, environ 60 % de la valeur du bien est considérée comme nue-propriété, ce qui réduit considérablement les frais à payer.
À l’inverse, attendre après 71 ans peut coûter plus cher et créer des tensions familiales. Les experts insistent aussi sur l’importance d’anticiper avant 70 ans pour préserver la sérénité familiale et éviter les mauvaises surprises.
Le démembrement de propriété, un levier fiscal malin
Autre solution souvent mise en avant : le démembrement de propriété. Ce mécanisme permet de séparer l’usufruit (le droit d’utiliser le bien) de la nue-propriété (ce qui est transmis). Ainsi, les impôts ne s’appliquent que sur la nue-propriété, soit une partie réduite de la valeur totale du bien.
Mais attention, cette technique s’envisage plutôt tôt, entre 31 et 41 ans, quand on commence à construire un patrimoine et que les enfants sont encore jeunes. C’est le moment idéal pour profiter des exonérations fiscales, notamment si les donations dépassent 200 000 € par enfant. Sachant que pour en bénéficier, le donateur doit avoir moins de 80 ans et l’enfant plus de 18 ans.
Ne pas transmettre à la va-vite
Transmettre un bien immobilier ou financier, c’est un acte qui engage pour l’avenir. Chaque situation est unique : structure familiale, valeur des biens, dettes éventuelles, souhait de conserver l’usufruit… D’où l’importance de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de faire le grand saut.
La bonne nouvelle ? Plus on anticipe, plus on peut profiter des outils à disposition pour alléger les frais et sécuriser l’avenir de ses enfants. Mieux vaut donc s’y prendre tôt et éviter les décisions précipitées.
