Alors que neuf acheteurs sur dix évitent les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), certains primo-accédants voient une opportunité intéressante.
C’est le cas de Léo, qui a acheté une « épave énergétique » à Bordeaux pour seulement 85 000 euros. Aujourd’hui, cette maison vaut près du double. Ce n’est pas un coup de chance mais le fruit d’une stratégie bien pensée, basée sur la loi, les aides publiques et une analyse attentive du marché immobilier.
Voici comment Léo a réussi son pari.
La Loi Climat : une contrainte pour les propriétaires, une chance pour les acheteurs
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, la donne a changé pour les propriétaires qui louent leurs biens. Les logements classés G ne pourront plus être loués dès 2025 et ceux en F suivront en 2028. Cette réglementation oblige à des rénovations coûteuses : audits énergétiques, devis, travaux lourds.
Beaucoup préfèrent vendre rapidement à bas prix plutôt que de faire ces investissements. Ainsi, les passoires thermiques deviennent des biens délaissés sur les plateformes comme Leboncoin. Peu d’acheteurs s’y intéressent, ce qui les rend très négociables.
En plus, ces logements ne peuvent plus augmenter leur loyer, ce qui réduit leur attractivité pour les bailleurs classiques. Pour un acheteur averti, c’est une vraie occasion à saisir.
Le DPE, un levier puissant pour négocier jusqu’à 20 % de réduction
Le diagnostic de performance énergétique est l’outil clé pour obtenir une baisse de prix. Les biens classés F ou G se vendent généralement 10 à 20 % moins cher que les logements mieux notés. C’est ce qu’on appelle la « valeur verte » : plus un logement est performant, plus il conserve sa valeur.
Léo a utilisé cette donnée comme un levier lors de sa négociation : « Le devis des travaux d’isolation s’élève à 15 000 euros. Je l’ai présenté au vendeur dès l’offre en disant : ‘Soit vous faites les travaux, soit je les déduis du prix.’ »
Ce type de pression est souvent très efficace. Le DPE devient à la fois un argument juridique et un élément de persuasion, rappelant que le bien n’est pas habitable sans travaux.
Et si le vendeur refuse, il existe toujours d’autres opportunités. La clé est la patience et la répétition des visites.
Une stratégie réfléchie : viser les anomalies du marché
Acheter un passeoire au hasard n’est pas conseillé. Léo le reconnaît lui-même : « Beaucoup de passoires thermiques sont des pièges : trop chères, trop abîmées ou trop complexes à rénover. »
Mais il a utilisé un outil appelé ImmoScan. Avec l’aide de son courtisan, il a paramétré une alerte pour détecter les logements classés F ou G dont le prix au mètre carré était au moins 15 % inférieur à la moyenne du quartier.
Cinq jours plus tard, une annonce correspondait. Le bien était sur le marché depuis seulement 12 heures et personne ne s’y intéressait encore. Après une visite rapide, il a fait une offre à 10 % en dessous du prix demandé, accepté sans hésiter.
Ce n’est pas du flair, mais une stratégie basée sur les données et une analyse précise des prix.
De l’épave à la maison rénovée : budget travaux et aides de l’État
Un bon investissement n’est valable que si les travaux sont réalisables. Avant de s’engager, Léo a fait établir un devis global par un artisan certifié RGE : 40 000 euros. C’est à ce moment-là que MaPrimeRénov’ est entrée en jeu en lui accordant 10 000 euros d’aide.
Le reste a été financé par un crédit immobilier négocié avec sa banque. Au total, Léo a investi 115 000 euros pour un bien qui vaut aujourd’hui 160 000 euros. Un bon calcul, non ?
Plus qu’un investissement : un confort et des économies
Gilles Garidot, consultant en énergie, souligne que « la vraie valeur, ce n’est pas seulement la plus-value à la revente, mais surtout le confort thermique et la réduction de la facture d’énergie. »
Isolation, pompe à chaleur, ventilation : tout a été pensé pour transformer cette maison froide en un logement agréable. Son DPE est passé de G à C et sa facture d’énergie a été divisée par deux.
Une réussite qui allie rentabilité, écologie et confort. Une belle motivation pour d’autres primo-accédants prêts à relever le défi des « passoires thermiques » !
