Une formalité oubliée peut suffire à vous rendre responsable des dégradations laissées par votre locataire. C’est ce qui rappelle un récent arrêt de la Cour de cassation.
Une décision importante qui pourrait concerner de nombreux bailleurs.
Les obligations du locataire en matière d’entretien
La loi du 6 juillet 1989, à l’article 7, précise les obligations du locataire pendant toute la durée de la caution. Il doit veiller à entretenir le logement, effectuer les petites réparations nécessaires et assumer les dégradations survenues de son fait.
Cela inclut par exemple les murs tachés ou troués, les revêtements de sol abîmés, les équipements détériorés ou les éléments cassés.
Si le locataire utilise le logement, il en reste responsable jusqu’à son départ. Mais pour que le propriétaire puisse demander réparation, encore faut-il pouvoir prouver l’existence des dégradations.
Et cette preuve repose essentiellement sur l’état des lieux de sortie établi en fin de location.
Sans ce document officiel, il est difficile de faire valoir ses droits. C’est alors parole contre parole et la justice ne tranche pas toujours en faveur du bailleur.
Une affaire récente qui illustre parfaitement la situation
Le 16 novembre 2023, la Cour de cassation a statué sur un litige entre un propriétaire et son ancien locataire (arrêt n°22-19422). Le différend portait sur l’état d’un jardin que le locataire n’aurait pas été entretenu correctement. Un défaut qui, selon le bailleur, devait être à sa charge.
Mais malheureusement, l’état des lieux de sortie avait été fait par le mandataire du propriétaire, sans la présence du locataire.
Les juges ont donc considéré que ce document ne pouvait pas servir de preuve valable car il n’avait pas été établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties.
Une démarche obligatoire en cas de désaccord
Le bailleur aurait pu démontrer que le locataire avait refusé de participer à l’état des lieux. Dans ce cas, la loi prévoit une solution : il faut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Ce professionnel établit alors l’état des lieux en toute impartialité. Les frais sont partagés à parts égales entre le propriétaire et le locataire.
Mais dans cette affaire, aucune convocation officielle n’avait été envoyée au locataire et aucun commissaire n’avait été sollicité. Le propriétaire avait simplement décidé d’agir seul. Une initiative qui, au final, ne lui a pas été favorable.
Des conséquences financières importantes
La décision de la Cour a été claire : le bailleur a été condamné à restituer 1 539,60 euros à son ancien locataire. Ce montant correspond au dépôt de garantie ainsi qu’aux majorations de retard.
Une somme qu’il aurait sans doute pu éviter de payer s’il avait suivi les démarches prévues par la loi.
Un rappel utile pour tous les bailleurs
Ce cas montre que les règles encadrant la fin d’un bail doivent être scrupuleusement respectées. Pour éviter les litiges, il est indispensable de proposer un état des lieux contradictoire.
Si cela s’avère impossible, il faut absolument faire appel à un commissaire de justice.
C’est une procédure un peu contraignante, certes, mais qui permet de sécuriser la restitution du logement. En tant que propriétaire, il est donc essentiel d’agir avec rigueur réception dès le préavis de départ.
